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김충범

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(침체기의 아이러니③)고금리 기조 중단 시…재건축, 시장 반등 '키 포인트' 될 듯

정비사업 중심 공급 확대…재건축 단지들도 본격적인 사업 착수

2022-11-21 06:00

조회수 : 2,262

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[뉴스토마토 김충범 기자] 향후 서울 부동산 시장의 향방에 있어 재건축이 키 포인트가 될 수 있다는 분석이 나온다. 정부가 정비사업을 중심으로 한 공급 확대에 초점을 맞추고 있고, 강남, 여의도, 용산 등지에서 오랫동안 사업이 멈췄던 주요 재건축 단지들이 본격적으로 착수하는 사례가 증가하고 있어서다.
 
일단 전문가들은 최소 내년 상반기까지 기준금리 인상 기조가 이어지고 주택 시장의 가격 하방 압력이 커져 당분간 재건축 시장 역시 괄목할 만한 반등은 어려울 것이라 입을 모았다.
 
하지만 재건축 시장이 서울 전체 부동산 시장의 바로미터 역할을 하는 데다 서울 요지에 공급될 수 있는 사실상의 유일한 루트라는 점에서, 시장 반등 시기에 가장 먼저 선제적인 가격 조정이 이뤄질 가능성이 있을 것으로 내다봤다.
 
20일 서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "현재 강한 고금리 기조가 이어지고 있어 재건축 규제가 완화된다 해도 실질적으로 재건축 시장의 반등을 기대하기에는 무리가 있다"고 말했다.
 
그러면서 "다만 시장이 반등하기 위해서는 전제 조건이 있는데 바로 고금리 기조가 언제쯤 멈추느냐다"라며 "이 시기부터 시장이 상승하면 재건축과 기존 아파트 간의 가격 차이가 벌어지기 쉽다. 이때가 재건축이 시장을 주도하는 시기가 될 것"이라고 덧붙였다.
 
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "아무래도 서울과 같은 도심지에서 신규 분양 물량이 줄어들게 되면 향후 호황기에 재건축이나 재개발이 먼저 반등할 가능성이 있다"며 "특히 재건축 등 정비사업은 요지에 위치하기 때문에 시장을 전반적으로 견인하기 쉬운 구조를 갖춘 점도 한몫한다"고 분석했다.
 
권 교수는 "내년 상반기까지는 한국은행 금융통화위원회가 기준금리 인상 카드를 활용하지 않을까 싶다. 아울러 내년 하반기에는 미국의 정책금리가 정체될 가능성이 있기 때문에 고금리 여파는 사실상 내년 내내 이어질 것으로 보인다"며 "재건축 시장의 흐름도 이와 무관치 않다. 다만 재건축 사업은 중장기적 시간이 소요되는 만큼 경기가 좋아지면 반등하기 시작할 가능성이 있다"고 관측했다.
 
권일 부동산인포 리서치팀장은 "오랜 기간 사업 진척 상황이 더뎠던 재건축 사업장들이 비로소 착수 단계에 돌입하거나, 나아가 본궤도에도 오르는 곳들이 늘어난다는 점이 의미가 있다"며 "비수기에야 가격이 탄력을 받기 어렵겠지만 호황기에 진입하면 매물이 회수되고, 자연스레 가격도 오를 가능성이 있다. 물론 내년 정확한 반등 시기를 예측하긴 어렵다"고 설명했다.
 
이어 "특히 재건축 같은 경우 어느 정도 미래가치가 확보된다는 믿음이 있다면 불황기에도 매도자들이 쉽게 매물은 내놓지 않을 것"이라며 "확실한 점은 서울에서는 재건축이나 재개발 말고는 공급이 이뤄질만한 마땅한 방안이 없다는 것이다. 게다가 오세훈 서울시장도 계속 정비사업을 통한 공급 확대를 강조하고 있다. 분명 재건축이 주택 시장 흐름에 있어 중요한 변수가 될 수 있다고 본다"고 진단했다.
 
한편 재건축이 주택 시장 전반을 견인할지는 두고 봐야 한다는 의견도 제기됐다. 무엇보다 금리 상승이 내년 상반기 내 중단된다 해도 이에 따른 흐름이 갑자기 반전될 수는 없다는 분석이다.
 
김병기 리얼투데이 리서치팀장은 "분명 어느 시점이 되면 기준금리 인상 행진이 멈추겠지만 그렇다고 해서 금리가 곧바로 하락하는 양상에 돌입하진 않는다"며 "이는 주택 시장 역시 정상화되는 데 예상보다 보다 많은 시일이 더 걸릴 수 있다는 의미다. 특히 재건축의 경우 일반 아파트보다 확실한 프리미엄이 확보되는 시간까지는 시장이 활성화되리라 장담하기 어렵다"고 지적했다.
 
김 팀장은 "아울러 재건축은 재건축 초과이익환수제 개편 방향 흐름을 계속 주시해야 한다. 장기보유자에 대해 부담금을 감면하는 내용 등이 계속 거론되고 있지만, 국회에서 이 같은 감면안이 시행될지는 미지수"라며 "무엇보다 더불어민주당이 재건축 부담금 감면안을 부자 감세로 간주하고 있는 점도 재건축 시장에는 리스크"라고 우려했다.
 
서울 강남 재건축 상징인 '은마아파트' 모습. (사진=뉴시스)
 
 
김충범 기자 acechung@etomato.com
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