[뉴스토마토 김응열 기자] 공공주도의 주택 공급을 고집하던 정부가 방향을 서서히 틀고 있다. 민간 공급의 필요성을 인정하면서, 관련 제도를 개선한다고 15일 공개했다.
중소형 주택 수요를 충족하기 위해 도시형생활주택의 면적 상한기준을 올리고, 주거형 오피스텔 공급도 촉진한다. 아파트의 원활한 공급을 위한 통합심의를 의무화하고 분양가 규제도 고친다. 이 같은 제도 보완으로 공급을 촉진하는 효과를 가져올 수 있다는 게 부동산 전문가들의 평가다. 그러나 수요를 충분히 흡수할 수 있을지는 여전히 불투명하다는 지적도 나온다.
부동산 전문가들은 정부 발표에 관해 민간 공급의 필요성을 인정하고 지속적인 공급 신호를 보내는 것이라며 긍정적으로 평가했다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “공공주도의 공급 정책은 한계가 상당하다”라며 “민간부분의 의견을 듣고 제도를 개선하면서, 민간 공급을 촉진하는 건 바람직한 사안”이라고 언급했다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “정부 정책이 시장의 변화에 조금 더 밀접하게 대응하는 모습”이라며 “이번 발표로 민간 공급의 신호를 켰다”라고 짚었다.
함영진 직방빅데이터 랩장도 “비아파트 주택의 조기공급을 토대로 도심 주택공급을 단기 확대하는 효과가 있을 것”이라며 “전세시장 공급원으로도 기여가 가능할 것”이라고 봤다.
이날 국토교통부가 발표한 민간 공급 활성화 방안은 비아파트 부문과 아파트 공급 촉진에 방점이 찍혔다. 비아파트 주택에서는 도시형생활주택과 오피스텔에 적용되는 규제를 완화한다.
도시형생활주택 중 원룸형은 현행법상 전용면적 50㎡ 이하로만 공급이 가능하다. 국토부는 이를 전용 60㎡이하로 확대할 방침이다.
또 전용 30㎡ 이상의 면적대에서 공간구성 제한을 침실3, 거실1 등 4개로 완화한다. 기존에는 침실1, 거실1 등 2개의 공간만 구획할 수 있었다. 이 같은 수정을 토대로 1~2인 가구뿐 아니라 2~3인 가구 수요도 도시형생활주택으로 흡수하겠다는 계획이다.
오피스텔은 바닥난방 관련 규제를 개선한다. 기존에는 전용 84㎡ 이하에만 바닥난방을 허용했는데, 허용 기준을 전용 120㎡까지 높인다. 오피스텔의 주거기능을 강화하기 위한 조치다. 3~4인 가구도 수용 가능한 주거형 오피스텔 공급에 무게를 싣겠다는 취지다.
정부는 이 같은 비아파트 주택을 공급하는 민간 건설사에 융자한도 확대, 대출금리 인하 등 금융지원을 제시하면서 공급 활성화를 유도할 방침이다.
다만 이 같은 공급 촉진에도 불구하고 주택 수요를 흡수하기에는 한계가 있을 것이란 지적이 제기된다. 도시형생활주택의 경우 주차장 규제가 아파트보다 약하기 때문에 주차공간 확보가 어렵다. 이에 주거 여건이 열악해져 선호도가 떨어질 수 있다. 확대되는 면적 자체도 시장의 기대보다 넓지는 않다는 평가다.
임병철 부동산114 리서치팀장은 “공급 신호만 보면 긍정적인 내용이지만 수요를 유입할 수 있을지는 미지수”라며 “도시형생활주택은 주차공간을 마련하기가 아파트보다 어렵고 주차난이 꾸준히 발생하기도 한다는 문제점이 있다”라고 설명했다.
오피스텔에 관해서는 “기존에도 아파트 규제로 인해, 아파트를 대체할 오피스텔 공급이 꾸준히 있었다”라며 “바닥난방 기준을 완화한다고 더 많은 수요가 오피스텔로 올지는 의문”이라고 진단했다.
난개발의 우려도 커진다. 서 회장은 “신축 도시형생활주택과 오피스텔이 노후 지역에 들어서면 향후 해당 구역의 노후도가 충족되지 않아 재개발과 같은 대규모 정비사업이 어려워질 수 있다”라며 “도시 전체적인 공간 구조를 개편하는 데 걸림돌이 될 수 있다”라고 지적했다.
정부가 민간 아파트 공급에 속도를 내기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제와 분양가상한제도 손을 볼 예정이지만, 이 역시 상당한 진통이 생길 것으로 예상된다. 분양가격이 오를 수 있기 때문이다.
함영진 랩장은 “분양가 규제 개선으로 도심 내 공급 증가 효과는 기대되지만 분양가는 오를 가능성이 높아진다”라고 분석했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “업계 입장에서는 분양가를 높이는 쪽으로 요구할 가능성이 높다”라며 “청약 수요자 입장에선 동의하기 어려운 내용이고 일부 시민단체의 반발도 예상된다”라고 말했다.
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com