(오늘의 재테크)증시하락은 남의 일…3월말 연 6% 배당합니다

'맵스미국11호' 변동성↓ 배당↑ …코로나19로 인한 공실영향 '미미'

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 미국 채권금리 상승 여파로 인한 주가 하락세가 심상찮다. 개인들이 외국인과 기관이 매도하는 물량을 받아내고 있지만 코스피 3000선 방어가 쉽지 않아 보인다. 이런 시기엔 마음 편한 투자처 대한 수요가 증가하기 마련이다. 3월 배당을 앞둔 수익증권 맵스미국11호도 그 후보에 올릴 만한 종목이다. 

 

‘맵스미국11호’는 부동산펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’의 상장 수익증권으로 매년 3월말과 9월말을 기준일로 1년에 두 번 분배금을 지급하는 상품이다. 이 분배금 수익률이 연 6%에 달한다.   

 

미래에셋맵스미국부동산11호 펀드는 미국 조지아주 애틀랜타에 있는 오피스빌딩 ‘파크센터원(Park Center 1)’에 투자한다. 이 빌딩은 손해보험사 스테이트팜이 빌려 쓰고 있다. 20년(2037년) 장기 임차계약인데다 펀드는 2025년 1월까지 운용하기로 예정돼 있어 펀드 투자자들이 임대차를 걱정할 필요는 없다. 임대료도 연 2.0%로 인상된다.

 

미국 애틀란타에 위치한 파크센터원 빌딩. 스테이트팜 미국 동부 본사가 입주해 있다. <출처/ 구글맵스 스트리트뷰>

 

 

하지만 투자자들은 현지의 코로나19 피해로 오피스 공실률이 높아져 수익성이 하락할 것을 우려하고 있다. 실제로 미국에서는 재택근무 증가로 오피스 공실률이 증가하고 있다. 이 때문에 부동산 등에 투자하는 리츠(REITs)도 물류센터, 주택 등에 투자하는 상품은 선호도가 높아진 반면 오피스 리츠는 소외되고 있다.  

 

미래에셋자산운용도 지난 4분기 운용보고서에서 이에 대해 설명했다. 코로나19로 지난해 3분기 애틀랜타 오피스 시장의 공실률이 0.1%포인트 오른 17.7%를 기록했으며 연평균 임대료는 0.3% 하락했다는 것이다. 파크센터원 빌딩이 있는 지역의 공실률은 이보다 높은 20.2%라고 밝혔다. 

 

그럼에도 파크센터원의 경우 스테이트팜이 오피스 면적의 100%를 빌려 쓰고 있으며 이들은 정상적으로 임대료를 내고 있다. 다만 식당 등 리테일 시설이 있어 스테이트팜의 임대료 비중은 95%로 조금 낮아진다. 

 

리테일 임차인들은 이번 사태로 타격이 컸기 때문에 공실도 일부 생겼고 어쩔 수 없이 임대료도 일시 조정한 것이 맞지만 전체 임대료엔 미미한 수치만 반영됐다는 것이다. 운용사는 이로 인해 올해 임대수익이 약 0.02% 감소할 것으로 예상했다. 

 

이 정도면 펀드에는 거의 피해가 없는 것이나 마찬가지여서 분배금에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 현재 미국 내 백신 접종이 빠른 속도로 진행되고 있어 올해는 리테일 면적의 임대차 상황도 조금씩 나아질 것이라고 예상할 수 있다. 분배금을 걱정한다면 차라리 공실률보다 환율 쪽에 관심을 두는 것이 맞다. 

 

미래에셋맵스미국부동산11호 펀드는 환율 변동을 헤지하지 않아 환율 변화에 100% 노출돼 있다. 원달러 환율이 오르면 자산평가액과 분배금이 증가하고 환율이 떨어지면 감소하는 구조다. 

 

 

다음 <그래프>에서 이 펀드가 지급한 분배금 내역을 보면 환율 변화가 어떻게 반영됐는지를 확인할 수 있다. 2020년 3월까지는 분배금이 계속 늘어나다가 9월에 4원가량 감소했다. 이는 펀드가 운용을 시작한 후 환율이 계속 상승세를 나타내 2020년 3월에 1200원대까지 올랐던 것을 그대로 흡수한 결과다. 지금 환율은 2019년 수준으로 내려온 상황이어서 분배금도 그 당시와 비슷한 수준이 될 것으로 예상된다.

 

34원을 지급할 경우 분배수익률은 현재 시세 1035원 대비 3.28%, 연환산으론 6.5%에 달한다. 현재 시세가 조금 오른 것을 감안해도 준수한 수익률이라고 할 수 있다.  

 

펀드 만기가 도래해 자산을 매각하고 펀드를 청산하기 전까지는 분배금을 얼마나 지급할 것인가가 최대 관심사일 수밖에 없다. 현재 원달러 환율은 미국 금리 상승의 영향으로 상승 압력을 받고 있다. 지금처럼 1100원 위에 머물러있다면 연 6%대 분배금을 받는 데는 어려움이 없을 것으로 예상된다.   

 

맵스미국11호도 다른 배당주들처럼 분배금 지급 기준일이 다가오면 시세가 올랐다가 기준일이 지난 후에 하락하는 패턴이 반복된다. 매매할 때 참고할 필요가 있다. 

 

<출처: 미래에셋자산운용 펀드운용보고서>

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]