(세모이배월)아마존 물류센터 투자하는 펀드, 배당도 연 6%

아마존과 장기임차계약, 안정성 높아…미국 내 물류센터 투자 인기↑

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 지난해 코로나19의 영향으로 전 세계 상업용 부동산 투자수요는 크게 위축됐다. 하지만 국내 투자자들의 미국 물류센터 투자는 크게 증가한 것으로 나타났다. 

 

KB부동산보고서에 따르면, 전 세계 상업용 부동산 거래의 절반을 차지하고 있는 미국 내 상업용 부동산 투자 규모는 11월 누적 기준 2019년의 절반 수준에 불과했다. 호텔 객실점유율 하락, 리테일 업체들의 폐업, 오피스 공실 증가 등이 부각됐고 재택근무 증가로 대도시보다 중소도시를 선호하는 이전수요가 발생, 대도시 주택가격은 하락하고 반대로 중소도시의 주택가격은 상승하는 현상이 나타났다. 

 

그럼에도 국내 투자자들의 미국 아파트 및 물류센터 투자는 크게 증가한 것으로 조사돼 눈길을 끌었다. 미국 상업용 부동산에 투자한 해외투자자는 캐나다가 1위, 2위가 한국이다. 연기금과 운용사들이 물류센터와 아파트 투자를 늘린 영향이 컸는데 한국 투자자의 2020년 연간(11월 누적) 미국 상업용 부동산 투자규모는 39억달러를 기록, 2019년 투자금액 25억달러를 넘어섰다. 최고기록은 2016년의 40억달러였다. 

 

특히 39억달러 투자금액 중 물류센터에 투자한 비중이 60%, 23억달러에 달했다. 이는 역대 물류센터 투자 최고액 기록이다. 물류센터 편식으로 물류센터의 평당가격은 오르고 자본환원률(Cap Rate)은 떨어지는 추세가 계속 이어지고 있는 상황이다. 

 

지난해 10월에 설정된 ‘미래에셋맵스 미국부동산16호’ 펀드도 이같은 추세에 편승한 상품 중 하나다. 이 펀드는 세계 최대 전자상거래 업체인 아마존이 임대면적 전체를 사용하는 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터 세 곳에 투자하기 위해 조성됐다. 

 

모두 지난해에 준공한 새 건물로 이 물류센터를 매입하기 위해 펀드로 965억원을 조달하고 부동산담보대출 1296억원을 받았다. 

 

이들 물류센터는 아마존이 12년간, 연장할 경우 최장 27년간 장기임차하기로 계약돼 있다. 펀드 만기가 5년6개월이니까 펀드 운용 기간 중에는 안정적인 임대수익 확보가 가능하다고 볼 수 있다. 또한 매년 고정된 요율로 임대료가 인상될 예정이며 부동산세, 보험료, 관리비 등은 임차인이 부담하는 방식이다.

 

왼쪽부터 아마존 그린우드(인디애나), 아마존 베드포드하이츠(오하이오), 아마존 콩코드(노스캐롤라이나) 물류센터. <사진/ 미래에셋자산운용>

 

 

펀드 만기까지 중도환매가 불가한 폐쇄형 펀드라서 펀드 설정 3개월이 지난 12월22일에 수익증권 시장에 ‘맵스미국16호 종류’란 이름으로 상장돼 현재 거래가 가능하다. 

 

흥미로운 것은 똑같이 ‘맵스’ 시리즈로 상장돼 있는 부동산 수익증권 상품들 중에서 맵스미국16호만 유일하게 펀드기준가를 웃도는 가격에 거래되고 있다는 점이다. 

 

현재 미래에셋맵스 미국부동산 16호 펀드의 9일 기준가는 990.34원이지만 수익증권 맵스미국16호의 시세는 그보다 3% 이상 높은 1030원이다. 맵스미국11호나 맵스미국9-2호는 이와 반대로 펀드기준가보다 수익증권 시장가격이 10% 이상 낮게 형성돼 있다. 원달러 환율에 노출돼 있는 것은 세 펀드가 똑같기 때문에 환율 탓은 아니다. 

 

이와 같은 차별대우는 같은 부동산 펀드라도 오피스 자산과 물류센터 자산을 대하는 투자자들의 주관적 관점이 반영돼 있는 것으로 보인다. KB부동산보고서에서도 언급한 물류센터 수요증가와도 맞물려 있다.  

 

맵스미국부동산16호 펀드 투자자와 수익증권 보유자는 똑같이 4월말과 10월말을 기준일로 1년에 두 차례 분배금을 지급받을 수 있다. 미래에셋자산운용은 1좌(1000원) 기준으로 연 6% 정도의 분배수익률을 예상했다.  

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]