[뉴스토마토 심수진 기자] 거주용 주택을 대상으로 하는 리츠(REITs·부동산투자회사) 상품이 출시됐다. 한국토지주택공사(LH)가 공모해 케이프투자증권과 GS건설 컨소시엄이 사업자로 선정된 '고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사(고양삼송리츠)'다. 리츠는 대부분 임대리츠가 많지만, 이번 고양삼송리츠는 개발 단계에서 자금을 조달해 건물을 지어 분양한 후 잔금 들어오면 수익을 배분하고 청산하는 방식이다.
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13일 금융투자업계에 따르면 케이프투자증권은 오는 15일부터 17일까지 고양삼송리츠 우선주를 일반공모한다. 총 발행주식수의 30%인 168만주(84억원) 규모로, 제1종 종류주(140만주)와 제2종 종류주(28만주)로 나뉜다.
리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하거나 관련 자본·지분에 투자해 임대료, 매각차익 등에서 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 투자회사다.
고양삼송리츠는 2018년 GS건설과 케이프투자증권 컨소시엄이 주도해 분양하고 건설 중인 고양삼송 택지개발사업지구 내 오금동 일원 블록형 단독주택 '삼송자이더빌리지(432세대)'에 투자하는 상품이다. 이미 지난해 7월 418세대, 11월 14세대 등 모든 타입의 분양계약을 높은 경쟁률로 끝냈다.
만약 잔금미지급 등으로 '계약해제' 건이 발생할 경우엔 LH가 이를 매입할 예정이므로 미계약 부담은 크지 않다.
대부분의 리츠가 임대료를 기반으로 한 구조인 것과 달리 이번 고양삼송리츠는 개발리츠다. 임대리츠는 임대료를 받아 배당하다가 건물을 팔아 차익을 나누고 청산하는 반면, 고양삼송리츠는 개발하는 과정에서 필요한 자금을 리츠로 조달하고, 건물을 지어 분양한 다음 분양이익을 나누고 청산하는 방식이다.
고양삼송리츠는 100% 민간 자금이 투입되는 사업인데, 한국증권금융과 신한은행이 조성한 사모펀드가 전체 지분의 70%를 투자, 보유하고 있으며 이번에 30% 주식을 일반인들에게 공모하는 것이다. 단, 공모주는 의결권이 없는 '우선주'로 조달하게 된다.
보통주와 우선주가 다른 점은 의결권과 배당에 대한 권리다. 보통주를 가진 사모펀드들은 이번 사업에서 발생하는 모든 안건들에 대한 의결권을 가지고. 공모주(우선주) 투자자들은 의결권 대신 연 5.2%라는 배당금에 대한 우선권을 갖는 방식이다. 이익이 적게 발생해도 우선주에 먼저 연 5.2%의 배당을 맞춰줘야 하기 때문에 배당을 목적으로 공모에 참여하는 투자자들에게는 괜찮은 조건이다.
고양삼송리츠의 예상 청산시기는 내년 봄이다. 만약 100% 계약이 불발돼 LH가 떠안는 상황이 벌어질 경우엔 청산이 연기되지만 늦어도 9월엔 마무리하는 조건이다. 따라서 1년반 정도 투자한다고 생각하면 될 것이다.
LH관계자는 "일반 주식은 수익이 나오면 배당을 하는 반면, 개발리츠는 실제 입주자들이 잔금을 치를 때까지 중간 수익이 발생하지 않는다"며 "부지 매입부터 공사비 등 실제 계약 후 입주자들이 입주시 잔금을 낼 때까지 투자가 진행되는 것으로, 중간 배당이라는 개념 없이, 청산 시점에서 이익이 발생해 '잔여재산분배'를 통해 주주들에게 원금과 수익을 한 번에 지급한다"고 설명했다.
일반 상장리츠처럼 주식시장에서 거래할 수 없는 비상장주식이라는 점에 각별히 유의해야 한다. 리츠를 청산할 때까지는 현금으로 바꿀 수 있는 채널이 없다. 사적으로 비상장주식을 거래할 수는 있겠지만 거래 상대방을 직접 찾아야 하기 때문에 환금성이 매우 제한적이다.
공모청약은 케이프투자증권을 통해서만 할 수 있다. 공모 청약을 위해 처음 계좌를 만들겠다면 청약 마감 하루 전인 16일(목)까지는 개설해야 한다. 서울 여의도 본점에 직접 방문하거나 비대면 계좌를 만들면 청약이 가능하다. 은행연계계좌의 경우엔 거래실적이 있어야 공모에 참여할 수 있으므로 예외다. 청약증거금은 100%, 신규 고객을 차별하는 조건은 없다.
업계 관계자는 "삼송자이더빌리지 2차 물건들은 전매제한이 없어 청약 시에도 인기가 많았다"며 "지난해 청약 후 프리미엄이 일부 붙은 것으로 알려졌다"고 말했다.
심수진 기자 lmwssj0728@etomato.com