[뉴스토마토 이종용기자] 회사원 김모(40세)씨는 7살 딸, 4살 아들을 둔 평범한 직장인이다. 혼자 벌이를 하다보니 자녀 교육과 생활비, 주택 구입자금, 대출금을 납부하다 보면 남는 돈이 많지 않다. 요즘에 노후 준비가 화두라고 해서 본인도 준비해야겠다는 마음은 있지만 실천하기가 만만치 않다.
50세 전후로 명예퇴직을 하는 선배들을 보면서 직장이 미래를 책임져 줄 수 없다는 생각에 힘은 들지만 5000만원 정도 소액으로 투자할 수 있는 월세가 나오는 부동산 구입을 적극적으로 검토하고 있다. 또 은퇴 전까지 월세 200만원이라는 구체적인 목표까지 세워놓고 있다.
(사진=이종용 기자)
◇구입하려는 부동산 매입금액의 30%는 마련해야
임채우 국민은행 WM사업부 부동산전문위원은 '월간 KB골든라이프'를 통해 이 같은 사례를 소개하면서 소액 부동산 투자라는 화두를 제시했다. 은퇴를 앞두고 있는 대다수 월급쟁이 직장인들의 고민은 매한가지라는 것. 은퇴 이후 이른바 재정절벽이라는 위기를 잘 넘기 위해서는 임대업도 '내 분야가 아니다'는 말은 통하지 않는다.
임대업을 하기 위해서는 기본적인 자금을 축적해야 한다. 임채우 위원은 "부동산에 투자하려면 최소한 부동산 매입금액의 30%는 있어야 한다"며 "나머지 금액은 대출금과 임대보증금 등으로 충당이 가능하다"고 말했다.
예를 들어 1억원짜리 소형아파트를 구입한다고 하면 3000만원으로 구입이 가능하다. 잔액 7000만원 가운데 6000만원은 대출로 처리하고 임대보증금으로 1000만원을 받으면 해결된다. 월세를 40만원 받으면 대출이자(연 3.6%)를 제외하고도 22만원이 남는다.
또 다른 방법은 전세를 끼고 매입하는 것도 있다. 전세금액 7000만원을 받는다면 역시 3000만원으로 투자가 가능하다. 2~3년이라는 시간을 두고 불필요한 지출을 줄인 후 종자돈을 마련하건, 그 시간이 길다면 현재 살고 있는 집을 담보로 대출을 받는다든지, 현재 살고 있는 집의 크기를 줄이고 남는 금액으로 투자하는 방법을 생각해 볼 수 있다.
임 위원은 "32평 아파트 시세가 4억원이라면 24평 아파트 3억원으로 갈아타고 남은 1억원을 종자돈으로 활용할 수 있다. 무주택자라면 전세로 살고 있는 전세금을 종자돈으로 활용하면 좋을 것 같다"고 말했다.
◇부동산 정보업체 통해 시세파악·현장조사 필수
3000만원~1억원의 종자돈으로 부동산을 구입할 경우 가능한 부동산 상품은 소형오피스텔이나 빌라, 소형 아파트 정도가 꼽힌다. 우선 본인이 선호하는 부동산 상품이 결정되면 지역을 선택하고 매물을 검색해야 한다. 부동산 정보업체의 홈페이지에 들어가면 상품 종류별로 매물을 검색할 수 있다.
매물을 검색한 후에는 현장 조사를 해야 한다.
가령, 서울시 강서구 지역의 9호선 역세권 중심으로 오피스텔을 검색해서 매물이 나올 경우 매물정보를 제공한 중개사무소를 방문해 물건 실사를 하고 주변 교통, 교육, 주거환경 등을 체크해야 하낟. 부동산은 뭐니뭐니해도 현장에 가서 물건을 실시하고, 매매와 임대시세 조사 등 임장활동이 매우 중요하다.
주거여건이 열악한 오래된 다세대 주택이나 단독주택의 경우 특히 주의해서 봐야 한다. 수돗물이 잘 나오는지, 난방이 잘 되는지, 햇볕이 잘 드는지, 화장실 물은 잘 내려가는지 등을 살펴봐야 한다.
오피스텔이나 아파트, 다세대 주택 등을 신규분양 받을 경우에도 물건지 인근 부동산 중개사무소를 방문해 매매와 임대시세를 체크하고 주거환경과 교통, 교육, 공원, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있는지 확인해야 한다.
◇입지, 수익률, 개발호재 3박자 갖춰야
부동산 투자에서 실패하지 않는 제 1원칙은 입지이다.
예를 들면 지하철에서 도보 5분 이내의 역세권 부동산을 구입해야 한다. 역세권 부동산은 출퇴근의 편의성 때문에 임차인을 구하기가 쉽고 임대가를 비역세권보다 상대적으로 높게 받을 수 있는 장점이 있다.
두번째로 살펴봐야 할 것은 수익률이다. 구입한 부동산을 임대를 놓을 경우 얼마의 임대료를 받을 수 있는지 조사해 수익률이 5% 이상 나올 수 있는 곳을 선택하는 것이 좋다. 은행 정기예금 금리가 2% 대이고 향후 금리는 상승보다는 약보합을 보일 가능성이 높기 때문에 5%이상 나오는 부동산은 매입의 이유가 될 수 있다.
세번째로 봐야할 것은 개발호재이다. 개발호재가 있어야 구입한 부동산의 가격 상승에 대한 기대감을 가질 수 있기 때문이다. 정통적인 개발호재로는 지하철 개통, 공원 조성, 대규모 업무단지 조성, 대형 병원 조성 등을 들 수 있다.
임채우 연구위원은 "지하철 9호선, 경의선, 신안산선, GTX, 신분당선 예정역 등이 그 예이다"며 "용산민족공원 조성의 호재가 있는 용산구나 대규모 업무단지가 들어설 예정인 마곡지구도 대표적인 개발호재 지역"이라고 소개했다.
60세에 은퇴해 90세까지 산다고 할 경우 벌이없이 30년 이상을 살아야한다. 저성장, 저금리는 시간을 늦출 수 있을지는 몰라도 피할 수 없는 시대적 흐름이다. 이럴 때일수록 임대수익에 중심을 두는 투자가 필요하다. 금리가 2%일 때 월세 100만원은 6억원의 가치가 있다.