[뉴스토마토 방서후기자] 서울시가 지난달까지 완공을 자신하며 야심차게 조성키로 한 '은평한옥마을'이 현재까지 고작 두채의 한옥만이 들어섰을 뿐 고전을 거듭하고 있다.
원활한 사업 추진을 위해 규제를 완화하고 건축비 부담을 낮출 수 있는 방안도 도입했지만 여전히 수요자들의 외면을 받고 있는 것은 물론, 연말 설계비 지원까지 종료되면서 앞으로의 모습을 더욱 점치기 어려워질 전망이다.
◇은평한옥마을 조감도 (사진제공=SH공사)
26일 서울시 SH공사에 따르면 지난 2012년부터 현재까지 공급된 은평한옥마을 110필지 가운데 32필지만이 매각됐다.
당초 지난달까지 완공을 목표로 했던 은평한옥마을은 은평뉴타운 3-2지구 단독주택 부지안에 약 6만5500㎡ 규모로 조성되는 한옥 전용 주거지로, 공급 대상 토지는 총 156개 필지(단독형 141필지·근린형 14필지·공익시설 1필지) 3만6766㎡에 달한다. 공사는 아직공급하지 않은 단독형 용지 45필지를 이달부터 공급에 들어갔다.
한옥마을을 통해 서울의 문화적 전통을 살리고 이에 기초한 관광상품까지 개발하겠다는 취지로 북한산 둘레길 등 최적의 자연환경을 내세우며 출발한 사업이었지만, 이처럼 2년 가까이 악성 미분양에 시달리고 있는 이유는 무엇보다도 만만치 않은 사업비 부담 때문.
실제로 일반아파트에 비해 3배 이상 높은 건축비에 택지비까지 감안하면 웬만한 수요자들은 엄두도 못 낼만한 견적이 나온다. 공사가 시뮬레이션한 결과에 따르면 연면적 211㎡ 규모의 한옥을 지을 시 건축비 12만원에 택지를 매입하는데 드는 6억원까지 총 18억 이상 드는 것으로 나타났다.
이에 서울시 등은 초경량 신소재 기와 등 현대 건축 재료를 사용해 전통한옥에 비해 목재 소요량과 공사기간이 줄어 건축비 부담이 40% 가량 낮아진 '도심형 한옥'을 은평한옥마을의 시범한옥으로 선보였으며, 은평한옥마을을 특별건축구역으로 지정해 한옥에 불리하게 적용됐던 건축법상 일조권과 조경 기준을 적용하지 않도록 했다.
하지만 3.3㎡당 700만원이 훌쩍 넘는 땅값이 여전히 발목을 잡는 까닭에 수요자들이 선뜻 매입에 나서기는 힘들다는 평가다.
업계 관계자는 "한옥마을에 들어오려는 수요가 결국 은퇴 후 노후생활을 전원주택에서 즐기고 싶어하는 수요라고 할 수 있는데 웬만한 전원주택단지 땅값이 3.3㎡ 300만원 정도인 것을 고려할 때 700만원이 넘는 땅값은 너무 비싸다"며 "입지도 은평뉴타운 내에서 가장 외진 곳이기 때문에 수요자들이 굳이 그 돈을 주고 꼭 들어갈 이유가 없다고 생각한 것"이라고 분석했다.
한편 SH공사는 용지 분양 이전부터 사업시행사로서 한옥 활성화를 위해 사업비 인하가 필수라고 판단한 결과, 한옥 모듈화를 통해 공사비를 낮추는 것은 물론 땅값도 재감정에 나서겠다는 입장을 밝힌 바있다. 하지만 건축비는 한옥의 본래 특성까지 잃어가며 3.3㎡당 685만원까지 낮춘데 반해 땅값은 원안대로 공급된 셈이다.
대규모 투자가 무산된 것도 은평한옥마을의 부진을 부채질했다는 지적이다. SH공사는 지난해 12월 한국전통문화촌 및 다나리츠와 필지 매각 양해각서(MOU)를 체결했다. 한옥 운영·관리 업체인 한국전통문화촌과 부동산 투자업체인 다나리츠가 미분양 82필지를 약 428억원에 매입해 한옥 게스트하우스 등을 개발하려 했지만, 다나리츠의 영업인가가 취소되며 매각 계획이 수포로 돌아간 것이다.
이후 대규모 토지매입을 요청한 업체는 없는 상태. 게다가 공사가 최고 2000만원까지 지원하고 있는 설계비가 올해 말이면 지원이 종료되면서 안 그래도 자금 부담 때문에 매입을 망설이던 개인 수요자들 마저 돌아설 위기에 처했다.
SH공사 관계자는 "토지 분양가는 인하할 계획이 없지만 분양대행사를 통한 마케팅과 매각에 총력을 다할 것"이라며 "올해까지 설계비를 지원해주고 있기 때문에 한옥 건축을 앞둔 분들은 빨리 매입을 서두르길 권한다"고 말했다.