[뉴스토마토 신익환기자] 재건축 아파트를 매입할 때 가장 중요한 투자지표는 대지지분이다.
내 땅에 대한 소유권인 대지지분의 비율이 높을수록 재건축 이후 수익성이 높아지고 자산가치 또한 달라지기 때문이다.
윤지해 부동산114 연구원은 "최근에는 보유아파트의 지분율이 높을 경우 건설사가 제공하는 무상지분율을 통해 추가분담금이 줄어드는 효과도 커지고 있다"며 "지분 비율에 따라 희비가 엇갈리는 사례도 늘고 있다"고 설명했다.
◇지분율 차이..조합원간 '희비' 엇갈려
서초구의 반포동 신반포 한신1차 아파트에서는 같은 단지에서 지분율 차이로 인해 재건축 추진의 찬반이 엇갈리고 있다.
단지내 전용면적 154㎡의 대지지분 비율이 86%로 나타났지만 86㎡의 지분율이 113%로 높게 나오면서 별반 차이가 없기 때문이다.
이에 재산가치 다툼으로 찬반이 엇갈리면서 같은 단지임에도 불구하고 1동~19동과 20동,21동이 재건축사업을 분리해서 추진하고 있는 실정이다.
강남구 개포주공 1단지에서는 지분율에 따른 추가부담금으로 인해 전용면적 45㎡의 거래량이 일시적으로 늘기도 했다.
개포주공 1단지의 지분율이 153%~164%로 비슷한 상황에서 상대적으로 가격이 많이 하락했던 45㎡가 7억8000만원 대의 시세를 형성하고 29㎡가 5억5000만원 수준의 시세를 나타냈다.
매매가격에서는 45㎡가 2억원 이상 높았지만 재건축 이후 발생하는 추가부담금까지 고려하면 총 투자금이 9억원 수준으로 서로 비슷해지거나 45㎡가 오히려 저렴해지는 것으로 분석돼 거래 문의가 늘고 거래량도 증가했다.
◇시공사 선정에서 '무상지분율' 높인다
지분 면적의 비율에 따라 재건축에서 발생하는 추가부담금과 가치평가가 엇갈리면서 지분율이 높은 재건축아파트들은 시공사 선정 과정에서 상당한 무상지분율을 얻어내기도 한다.
지난 4월 GS건설을 시공사로 선정한 경기도 과천 주공6단지는 137%에 이르는 지분율을 무기로 무상지분율을 150%로 확정했다. 이로 인해 54㎡을 보유한 조합원은 전용 81㎡까지 추가부담금 없이 입주가 가능하다.
또 지분율이 132%~154% 수준인 서울 강동구 고덕주공 5,6,7단지는 무상지분율로 161%~174%를 적용 받으면서 조합원들은 추가부담금에 대한 불확실성을 크게 줄일 수 있었다.
◇재건축 투자.."지분율 100% 넘는 곳 선택해야"
부동산114가 서울에서 재건축이 진행 중인 아파트의 지분율 수준을 확인한 결과 보통 40%~70% 수준인 것으로 나타났다.
다만 5층 이하 저층 재건축아파트 중 일부는 100%를 초과하는 높은 지분율을 가지고 있는 경우가 있으므로 투자자라면 이러한 희소가치 큰 단지에 관심을 기울일 필요가 있다.
또 10층 이상 중층단지라도 지분율이 100% 이상으로 높게 나타나는 경우가 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 한다.
최근 서울시 심의통과 이후 재건축이 탄력 받고 있는 강남 개포주공 3단지 지분율이 129%~132% 수준으로 나타났으며, 강동 고덕시영한라와 고덕주공2단지가 166%~172%, 송파 가락시영2차가 129%~162%로 높게 나타났다.
또 강동 둔촌주공2단지가 107%~122%, 노원 상계주공8단지 122%~129%, 송파 잠실주공5단지 97%~99%로 100%에 가까운 지분율을 나타냈다.
윤지해 연구원은 "지분율이 100%를 초과할 경우 추가부담금 없이 무상지분율을 높게 가져갈 가능성이 크다"며 "아파트의 지분율은 등기부등본을 확인해 보면 대지지분과 전용면적으로 손쉽게 계산할 수 있어 안정적인 자산가치 확보를 위해서라도 투자자는 지분율 수치를 적극 활용해야 한다"고 조언했다.