강남을 겨냥한 규제는 효과를 거둔 걸까요. 숫자만 보면 그렇습니다. 강남·서초 일부 재건축 단지는 가격 조정이 나타나고 거래도 주춤합니다. 하지만 서울 전체로 시야를 넓히면 다른 흐름이 보입니다. 성북·중랑·노원·강서 등 중저가 지역은 신고가 거래가 이어지고, 실수요는 외곽으로 이동하고 있습니다. 집값이 안정됐다기보다 상승 축이 이동한 모습입니다.
이를 두고 시장에서는 ‘키 맞추기’라고 말합니다. 강남과 비강남의 가격 격차가 줄어드는 과정이라는 해석입니다. 그러나 현재 시장은 균형보다는 풍선효과에 가깝습니다. 고가 주택에 대한 대출 규제와 세 부담이 강해지자 수요가 상대적으로 진입 가능한 지역으로 이동했고, 그 결과 중저가 지역의 가격 상승률이 강남권을 웃돌고 있습니다.
실수요자들의 선택지도 좁아지고 있습니다. 전세가격이 오르는데 대출 규제로 상급지 진입은 어려워졌습니다. 결국 전세를 유지하기보다 외곽에서 매수를 선택하는 이른바 ‘생존 매수’가 늘고 있습니다. 실제로 최근 강북권에서는 전세와 매매가가 함께 오르며 실수요 중심의 거래가 증가하는 모습입니다.
문제는 정책 부담이 점차 중산층 주거지역으로 확대될 가능성입니다. 최근 공개된 종합부동산세 시뮬레이션은 집값 상승세가 지속될 경우 2030년에는 서울 22개 자치구가 과세권에 포함될 수 있다고 전망했습니다. 정부는 매년 11%씩 오르는 비현실적 가정이라고 선을 그었지만, 시장이 주목하는 지점은 다른 데 있습니다. 종부세가 더 이상 강남만의 세금이 아닐 수 있다는 인식입니다.
부동산 시장에서 수요는 규제로 사라지지 않습니다. 이동합니다. 특정 지역을 강하게 누르면 자금과 실수요는 상대적으로 규제 부담이 적고 가격이 낮은 지역으로 향합니다. 지금 서울 외곽의 강세는 그 결과로 읽힙니다.
강남 가격이 조정받는다고 서울 집값이 안정됐다고 보기는 어렵습니다. 오히려 실수요가 몰리는 외곽 지역의 과열과 중산층의 주거 부담 확대가 새로운 변수로 떠오르고 있습니다. 정책의 성패도 강남 가격이 아니라 서울 전체 주거 안정이라는 기준에서 다시 평가할 필요가 있습니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com