[IB토마토]김포 한강시네폴리스, KCC건설 시공 속 '완주' 시험대

산업단지·대단지 주거 시공 맡아 실행 국면 진입

이 기사는 2026년 02월 9일 06:00  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 김소윤 기자] 김포 한강시네폴리스 도시개발사업이 최근 PF(프로젝트 파이낸싱) 리파이낸싱을 거치며 다시 주목받고 있다. 산업단지 부지조성과 단지 내 대규모 주거시설 시공을 맡은 KCC건설이 공정을 이어가는 가운데, 시행사는 만기가 도래한 PF 대출을 연장하며 사업 일정에 맞춰 자금 구조를 정비했다. 업계에서는 장기간 지연됐던 이 사업이 기존 신용보강 구조를 유지한 채 실제 공정을 중심으로 '완주 국면'을 모색하고 있다는 평가를 내놓고 있다.

 

김포시 한강시네폴리스 일반산업단지 조감도.(사진=한강시네폴리스개발)

 

PF·ABL·책임준공 '복합 구조'…장기 사업 특성 반영

 

9일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한강시네폴리스 시행사는 과거 산업단지 조성을 위해 조달했던 PF(프로젝트파이낸싱) 대출의 만기가 사업 종료 전에 도래하자, 자금 구조를 다시 짜는 방식으로 대응했다. 특수목적회사(SPC)인 ‘에코와이제이차’를 통해 기존 대출을 상환하고, 만기를 2027년 3월까지 연장한 것이다. 이를 위해 PF 대출을 기초자산으로 1150억원 규모의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 기존 대출과 앞선 유동화증권을 함께 상환했다.

 

이 과정에서 KCC건설은 시행사처럼 직접 돈을 빌리는 주체는 아니다. 다만 유동화증권 상환 재원이 부족할 경우 자금을 보태거나, 필요하면 채무를 대신 인수하는 방식으로 사업 자금의 ‘안전판’ 역할을 맡고 있다. 최근 PF 시장에서 시공사들이 보증 부담을 줄이거나 사업에서 한발 물러서는 사례가 늘고 있는 것과 달리, KCC건설은 기존에 약정된 보강 구조를 유지하며 공사 중단 가능성을 낮추는 선택을 했다.

 

이번 리파이낸싱은 새로 신용 부담을 키운 거래라기보다, 이미 설정돼 있던 보강 구조를 그대로 이어간 조치라는 점이 특징이다. KCC건설은 2024년부터 한강시네폴리스개발을 차주로 한 PF 구조에서 자금보충과 미이행 시 채무인수 약정을 부담해 왔다. 관련 ABL(자산기반대출)과 유동화증권 규모는 1150억원 수준으로, 산업단지와 주거 개발이 함께 진행되는 장기 사업 특성을 고려해 초기부터 설계된 틀이라는 설명이다. 이후 공정이 진행되는 동안에도 약정 규모가 늘어나기보다는, 기존 구조를 유지한 채 관리돼 왔다.

 

한강시네폴리스 사업은 PF 대출과 ABL, 책임준공 의무가 함께 얽힌 구조다. 업계에서는 산업단지와 주거시설이 결합된 장기 프로젝트인 만큼, 금융 구조를 새로 짜기보다 기존 보강 체계를 유지하면서 공정과 자금 흐름을 관리하는 방식이 현실적인 선택이었다는 평가를 내놓고 있다.

 

 

실행 국면 전환 분기점 된 KCC건설

 

장기간 지연을 겪어온 김포 한강시네폴리스 도시개발사업이 실제 공정이 본격화되며 실행 단계에 들어서고 있다. 일반산업단지 부지조성과 대규모 주거시설 시공을 맡은 KCC건설이 현장 공사를 이어가는 가운데, 사업이 마무리 가능성을 가늠하는 국면으로 옮겨가고 있다는 평가다.

 

김포 한강시네폴리스 개발사업은 경기도 김포시 고촌읍 향산리와 걸포동 일원 111만6570㎡(약 33만8000평)에 산업·주거·상업시설 용지를 조성하는 대규모 도시개발 프로젝트다. 2009년 승인 이후 토지보상 지연과 민간사업자 교체, 감사원 지적 등이 이어지며 사업이 장기간 정체됐다. 현재는 김포도시공사와 민간 컨소시엄을 중심으로, KCC건설 등 복수의 시공사가 역할을 나눠 사업을 진행하고 있다.

 

이 가운데 KCC건설은 일반산업단지 부지조성과 단지 내 첫 대단지 주거시설인 ‘오퍼스 한강 스위첸’ 시공을 맡고 있다. 산업단지 조성과 초기 주거 개발을 동시에 담당하며, 사업 전반의 초기 구간을 실제 공정으로 이어가는 핵심 시공 축이라는 평가다.

 

KCC건설의 시공 참여 확대는 사업이 다시 실행 단계로 전환되는 과정에서 하나의 분기점으로 작용했다는 분석도 나온다. KCC건설은 한강시네폴리스 일반산업단지 조성 사업에 초기부터 참여해 2021년 착공 이후 부지조성 공사를 이어왔고, 2024년에는 시행사 한강시네폴리스개발과 2800억원대 규모의 공동주택 신축공사 계약을 맺으며 주거 부문까지 시공 범위를 넓혔다. 산업단지와 주거를 함께 수행할 수 있는 중견 상위권 시공사가 전면에 나서면서, 사업이 관리·정리 국면으로 방향을 잡기 시작했다는 해석이다.

 

주거 부문에서는 분양 성과도 일부 확인되고 있다. '오퍼스 한강 스위첸'은 최근 청약에서 평균 경쟁률 2대 1을 웃돌며 순위 내 마감을 기록했다. 이후 무순위 청약까지 포함하면 분양률은 70% 안팎으로 평가된다. 장기간 표류했던 사업장이라는 점을 고려하면, 주거 부문에서 실수요를 확인했다는 점은 의미 있는 신호로 받아들여진다.

 

다만 산업단지 부문은 여전히 과제로 남아 있다. 산업용지 분양률은 20%대 중반, 전체 용지 기준으로는 30%대 중반 수준에 머물고 있다. 이에 따라 김포도시관리공사는 주상복합 비중 확대와 분양가 조정 등을 포함한 산업단지계획 변경을 검토 중이다. 산업단지 준공 목표 시점 역시 여러 차례 조정돼, 현재로서는 2026년 하반기가 현실적인 일정으로 거론된다.

 

이런 상황에서 최근 이뤄진 PF 리파이낸싱은 사업 구조를 흔들기 위한 금융 거래라기보다, 공사 일정에 맞춰 시간을 확보하기 위한 조치라는 해석이다. 시행사는 만기가 도래한 PF 대출을 상환·연장하며 자금 구조를 정리했고, KCC건설은 기존에 설정돼 있던 자금보충 및 채무인수 약정을 그대로 유지하며 공사 중단 가능성을 낮추는 역할을 맡은 셈이다.

 

KCC건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "자금보충·채무인수 조항은 기존에 설정돼 있던 구조를 리파이낸싱 과정에서 그대로 연장한 것"이라며 "부지 조성 공사는 구조상 장기간이 소요될 수밖에 있어, 공사 일정에 맞춰 자금 구조를 조정하는 과정에서 리파이낸싱이 이뤄졌다"고 설명했다.

 

김소윤 기자 [e-mail]