서울 마포구의 한 아파트 단지. (사진=뉴스토마토)
[뉴스토마토 송정은 기자] 정부가 지난 9월7일 내놓은 ‘주택공급 확대 방안’을 놓고 부동산 시장 안팎에서 아쉬움이 적지 않다는 평가가 나옵니다. 공급 확대라는 장밋빛 청사진을 제시했지만, 정작 국민이 체감할 수 있는 실행력 있는 대책은 빠져 있다는 의견이 많은데요. 대출 규제를 강화해 수요를 억누르는 방식이 오히려 서민과 주택 실수요자에게 더 큰 부담으로 돌아올 수 있다는 점에서 우려가 적지 않습니다.
무엇보다 착공 기준으로 발표된 공급 목표는 현실과 괴리가 크다는 지적이 나옵니다. 정부는 향후 5년간 수도권에서만 매년 27만호를 착공하겠다고 했지만, 지난해 실제 착공 물량은 5만호 남짓에 불과했습니다. 착공에서 입주까지는 길게는 5년 이상의 시차가 발생하는 만큼 당장 주거 안정에 기여하기 어려운 숫자입니다.
LH 직접 시행 확대, 도심복합 개발, 유휴부지 전환 등도 실은 여러 차례 언급됐던 레퍼토리입니다. 토지 보상 지연, 인허가 병목, 주민 반대 등으로 실행률이 낮았던 점을 고려하면 이번에도 같은 문제에 부딪힐 공산이 큽니다. 게다가 LH의 부채는 내년에 190조원을 넘어설 전망입니다.
재무 여력이 취약한 상황에서 대규모 직접 시행을 밀어붙이는 것이 과연 가능할 지, 시장의 시선은 회의적일 수밖에 없습니다. 그리고 현재 LH의 구조와 인력, 역량을 감안했을 때 과연 이 같은 과중한 업무를 제대로 실행할 수 있을지도 의문입니다.
대출 규제 강화는 서민과 세입자에게 더 큰 부담으로 다가옵니다. 정부는 투기 수요 억제를 명분으로 규제지역 LTV를 강화하고 전세대출 한도를 축소했습니다. 하지만 이는 외곽이나 수도권 중저가 전세 수요자들의 내 집 마련 기회를 제한하는 결과를 초래할 수 있습니다.
전세 대출이 막히면 결국 월세 전환이 가속화되고, 임차인의 부담은 늘어날 수밖에 없습니다. 반면 현금 동원력이 충분한 자산가들은 오히려 경쟁자가 줄어들어 시장에서 우위를 점하게 됩니다.
핵심 수요지에 대한 해법이 빠진 점도 아쉽습니다. 정부 대책의 대부분은 수도권 외곽이나 비선호 입지 위주로 채워졌습니다. 그러나 서울 집값 불안의 뇌관은 강남3구, 용산, 마용성 등 핵심 지역입니다. 이들 지역의 공급 해법 없이 외곽 공급만 늘려서는 시장 안정을 이끌기 어렵습니다.
세제 문제는 또 다시 비켜갔습니다. 보유세와 양도세는 매물 출회를 유도하고 거래 활성화에 직접적인 영향을 주는 요소입니다. 그러나 이번 대책은 이를 건드리지 않았습니다. ‘매물 잠김’ 현상이 지속될 수 있다는 우려는 여기서 나옵니다.
물론 전세대출 규제 강화는 전세사기와 역전세 문제를 방지할 수 있고, LH 직접시행이 제대로 자리 잡는다면 고품질의 공공주택을 선진국 수준으로 공급해서 매매와 임대차 시장의 안정 모두 꾀할 수 있다는 점은 높이 평가할만 합니다.
다만 당장 들어갈 수 있는 집과 안정된 거래 환경 조성이 시급한 것도 사실입니다. 정부가 이번 대책의 아쉬운 점을 보완하고 실질적인 실행 방안을 마련할 때 비로소 시장과 국민의 신뢰를 얻을 수 있습니다.
송정은 기자 johnnysong@etomato.com