전세집을 알아보고 있는데요. 계속해서 전세사기 피해가 속출하고 있어 두려운 마음이 큽니다. 그래서 공부하다보니 보증금을 지키려면 '확정일자'가 중요하다는 것을 알게 됐습니다.
전세계약을 맺을 때 누구나 챙겨야 하는 기본이지만, 생각보다 많은 세입자들이 이 절차를 뒤로 미루거나 생략하고 있다는데요. 하지만 확정일자는 단 하루만 늦어도 보증금 전액을 날릴 수 있는 결정적인 변수로 작용합니다.
최근 금융당국과 법조계, 그리고 은행권에서는 한목소리로 '계약 당일 확정일자'를 강조하고 있습니다. 왜일까요? 이유는 간단합니다. 바로 우선변제권 때문입니다.
임대차 계약을 맺었다면 가장 먼저 해야 할 일은 계약서를 들고 관할 주민센터를 찾아가 확정일자를 받는 것입니다. 요즘엔 굳이 방문하지 않아도 '정부24(www.gov.kr)' 등 온라인 시스템으로도 가능합니다.
확정일자는 '이 계약서가 언제 작성된 것인지'를 증명해주는 공적 절차입니다. 계약서에 찍히는 이 날짜는, 이후 문제가 발생했을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리, 즉 우선변제권의 기준 시점이 됩니다.
보증금을 온전히 지키기 위해선 이 확정일자와 함께 '대항력'도 갖춰야 합니다. 대항력은 해당 주택에 세입자가 실제로 거주하고 있음을 외부에 증명하는 권리로, 입주와 전입신고를 마쳐야 효력이 발생합니다. 특히 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문에, 실제로 이사 전날까지는 법적으로 보호받지 못하는 시간대가 생깁니다.
따라서 계약일 당일, 즉시 확정일자를 받아놓는 것이 세입자가 스스로를 보호하는 가장 현실적인 방법인 셈입니다.
(사진=뉴시스)
'확정일자' 하나로 세금 추심도 이길 수 있다
확정일자의 위력은 여기서 끝나지 않습니다. 세입자가 확정일자를 먼저 받아두면, 집주인이 체납한 세금보다도 보증금이 먼저 변제될 수 있는 여지를 확보할 수 있습니다.
조세채권은 통상적으로 다른 채권보다 우선순위가 높지만, 확정일자 이후에 발생한 세금은 보증금보다 후순위로 밀립니다. 이 말은 곧, 확정일자를 하루라도 빨리 받아두면 집주인의 세금 체납으로부터도 일부 보호받을 수 있다는 뜻입니다.
이 때문에 최근 은행들도 전세자금대출 심사 시 확정일자 여부를 체크하고 있습니다. 국민은행, 신한은행, 하나은행 등 주요 시중은행들은 확정일자가 선순위로 잡혀 있는 세입자의 존재 여부를 확인하고, 대출 승인 여부나 한도를 조정하고 있습니다. 이는 결과적으로 집주인이 임차인을 우회해 추가로 대출을 받는 행위를 막는 장치로 작용합니다.
실제 피해자들, 공통점은 '확정일자 지연'
전세사기 피해 사례를 보면, 대부분 공통점이 있습니다. 계약은 했지만 확정일자나 전입신고를 미뤄 대항력이나 우선변제권을 확보하지 못한 상태에서 집이 경매나 공매에 넘어간 경우입니다.
한 피해자의 사례를 들어보면, 전입신고를 미루다가 집주인이 해당 주택을 제3자에게 매각했고, 이후 아무런 권리를 주장할 수 없게 됐습니다. 또 다른 사례에서는 확정일자를 받기 전에 집주인이 주택을 담보로 대출을 받았고, 세입자는 후순위로 밀리며 보증금을 거의 돌려받지 못했습니다.
이처럼 '며칠 차이'가 수천만 원의 손실로 이어질 수 있는 구조가 전세시장의 현실입니다.
전입신고보다 '확정일자'가 먼저다
그렇다면 언제, 어떤 절차로 확정일자를 받아야 할까요? 가장 이상적인 방식은 임대차 계약을 체결한 당일, 계약서만 가지고 주민센터나 정부24를 통해 확정일자를 신청하는 것입니다. 아직 이사 전이어도 무방하며, 입주 전이라도 확정일자는 유효합니다.
전입신고는 입주한 날 해야 하기 때문에 그 전까지는 대항력 확보가 불가능하지만, 확정일자는 계약서를 기준으로 하기 때문에 이른 시점부터 권리를 주장할 수 있습니다. 더욱이 최근에는 임대차 신고와 동시에 확정일자가 자동으로 부여되는 방식도 도입돼, 조금 더 수월하게 권리 확보가 가능해졌습니다.