[IB토마토]신한자산운용, 부동산펀드 차입금 금리 쇼크에…수익 저하 우려

차입금 만기 2023년 말까지 연장…이자율 초기보다 2배 가까이 올라

이 기사는 2023년 01월 6일 18:09  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 은주성 기자] 신한자산운용이 운용하는 나인트리부동산 펀드의 차입금 이자율이 치솟으며 수익성에 대한 우려가 나온다. 이 상품은 나인트리 프리미어호텔 명동2에 투자하는 상품으로, 차입금 만기가 1년 추가 연장되면서 이자율은 부동산 매입 당시보다 2배 가까이 증가했다. 호텔업황 부진으로 펀드 수익률이 하락세를 보이는 가운데 이자비용까지 늘면서 수익 저하 부담이 커지게 됐다.

 

6일 금융투자업계에 따르면 지난해 12월29일 신한자산운용은 신한나인트리부동산 펀드 차입금의 만기가 도래함에 따라 대주단과 차입조건을 변경하는 계약을 체결했다.

 

차입금 만기는 2023년 12월29일로 1년 연장됐고 이자율도 조정됐다. 선순위 대주인 삼성생명과 삼성화재로부터 차입한 745억원의 이자율은 기존 연 4.1%에서 연 6.0%로 변경됐고 차입금의 2%를 수수료로 일시 지급하기로 했다. 후순위 대주인 SBI저축은행과 민국저축은행, 남양저축은행으로부터 빌린 184억원의 이자율은 기존 연 5.5%에서 연 10.0%로 높아졌다.

 

나인트리 프리미어호텔 명동2 홈페이지 갈무리.

 

신한나인트리부동산 펀드는 명동에 위치한 ‘나인트리 프리미어호텔 명동2’에 투자하는 공모펀드다. 2017년 3월 설정됐고 7년 만기의 폐쇄형 상품이다. 신한자산운용은 나인트리 프리미어호텔 명동2를 1300억원에 매입했다. 공모펀드로 465억원, 선순위 담보대출로 745억원, 후순위 담보대출로 184억원, 임대보증금 34억원 등으로 자금을 조달했다.

 

이 호텔은 파르나스호텔이 20년간 장기 임차해 운영을 맡고 있어 안정적 수익을 낼 것으로 기대를 받았다. 객실 매출의 42%(1년차에는 43%)를 임대료로 받으며 연 63억원 수준의 최소보장임대료(1년차 연 60억원)도 설정돼 있다.

 

신한나인트리부동산 펀드는 2017년 3월 설정 이후 수익률 26.1%로 준수한 수준을 보이고 있다. 다만 수익률은 최근 5년 기준 22.13%, 최근 3년 기준 9.05%, 최근 1년 기준 0.82%로 시간이 지날수록 저하되고 있다. 최근 6개월(-1.07%), 최근 3개월(-1.92%), 최근 1개월(-2.81%) 수익률은 마이너스다. 코로나19 이후 호텔업황이 둔화된 데 영향을 받은 것으로 풀이된다.

 

게다가 차입금 이자율 인상으로 이자가 늘어난 만큼 수익성에 부담이 될 것으로 예상된다. 앞서 신한자산운용은 2022년 3월 차입금 만기가 도래하자 선순위 대주인 삼성생명, 삼성화재와 만기를 연말까지 연장하고 이자율을 연 3.2%에서 연4.1%로 변경하는 데 합의했다. 또 후순위 차입금 대환을 위해 SBI저축은행, 민국저축은행, 남양저축은행과 신규 차입계약을 맺었다. 기존 연 5.1%였던 후순위 금리도 연 5.5%로 높아졌다.

 

 

이어 지난해 말 차입금 만기가 추가로 연장되면서 이자율이 선순위가 연 6.0%, 후순위는 연 10.0%까지 높아졌다. 결국 초기 차입금 이자율과 비교하면 2배 가까이 증가한 것이다. 단순하게 계산하면 신한자산운용이 지급하는 연 이자비용은 기존 33억2240만원 수준에서 63억1000만원으로 늘어나게 됐다. 최소보장임대료와 비슷한 수준이다.

 

신한자산운용은 펀드 설정 당시 5년 이후부터 투자자산 매각을 추진한다는 엑시트 전략을 세워뒀다. 지난 2021년부터는 자문사를 선정해 매각을 지속적으로 추진하고 있다. 한 때 NH농협리츠운용을 우선협상대상자로 선정했다고 알려지기도 했지만 아직까지 매각 상대방을 찾지 못하고 있다. 하나대체투자자산운용이 티마크그랜드 명동호텔의 매각에 애를 먹고 있는 것처럼 나인트리 프리미어호텔 명동2의 매각도 장기화될 수 있다.

 

다만 나인트리 프리미어호텔 명동2의 매출이 회복하고 있다는 점은 긍정적이다. 신한자산운용에 따르면 나인트리 프리미어호텔 명동2의 객실가동률은 코로나19 이전인 2019년 평균 89% 수준에서 2020년 평균 40%, 2021년 평균 49%로 낮아졌다. 하지만 2022년 1~9월에 평균 77%로 상승했고 2022년 12월에는 90%를 넘어서는 등 뚜렷한 회복세를 보이고 있다.

 

객실단가도 2019년 평균 10만원 수준에서 2020년 평균 6만7000원, 2021년 평균 7만원까지 하락했다. 이후 2022년 1~9월에 평균 9만원으로 높아졌고 지난해 12월에는 평균 16만원대를 기록하면서 수익성 회복 기대감이 커지고 있다. 고객층이 중국보다 일본과 동남아 여행객 중심으로 구성돼 있어 코로나19 등의 영향이 상대적으로 적다는 설명이다.

 

신한자산운용 관계자는 <IB토마토>에 “기준금리 인상 등의 영향으로 차입금리가 불가피하게 높아졌지만 차입금 만기연장이 무리없이 진행됐고 수익도 회복세를 보이고 있다”라며 “펀드 만기까지 1년여 이상 남은 만큼 자산 매각을 통한 투자금 회수도 지속적으로 추진할 것이다”라고 말했다.

 

은주성 기자 [e-mail]