[뉴스토마토 김응열 기자] 수익형 부동산의 임대수익이 떨어지는 와중에도 건물 시세는 오르는 현상이 나타나고 있다.
서울 내 오피스와 모든 상가 유형에서 올해 2분기 들어 직전 분기보다 임대수익률이 줄어들었지만 건물 시세 상승에 따른 수익률은 올랐다. 코로나19로 상권이 침체돼 임대수익을 안정적으로 유지하기 어려워진 상황에서도 수익형 부동산 가격은 오르는 것이다. 아파트 중심의 규제와 저금리가 이어지면서 투자처를 찾는 자금이 흘러드는 것으로 풀이된다.
9일 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 오피스의 소득수익률은 1.03%를 기록했다. 1분기 1.04%에서 소폭 낮아졌다. 소득수익률은 임대 이익 등의 영업 소득을 건물 가치로 나눈 것이다. 소득수익률이 떨어진다는 건 임대 이익이 줄어든다는 의미다.
소득수익률 하락은 상가에서도 나타났다. 3층 이상이거나 연면적 330㎡를 초과하는 중대형 상가의 경우 1분기 0.73%에서 2분기 0.72%로 떨어졌다. 이 기간 소규모 상가(2층 이하, 연면적 330㎡ 이하)는 0.53%에서 0.52%로, 집합 상가는 1.01%에서 1%로 낮아졌다.
임대 이익 등이 포함되는 순영업소득도 하락했다. 1분기 오피스의 순영업소득은 3.3㎡당 20만7000원이었으나 2분기 20만6000원으로 떨어졌다. 중대형 상가는 18만3000원에서 18만원으로, 소규모 상가는 31만2000원에서 30만7000원으로 낮아졌다. 집합 상가도 17만5000원에서 17만4000원으로 하락했다. 코로나19가 계속되고 고강도 사회적 거리두기 조치도 강화되면서 상권이 갈수록 나빠지는 것으로 풀이된다.
이런 와중에 수익형 부동산의 자본수익률은 올랐다. 자본수익률은 시세상승에 따른 수익률을 뜻한다.
서울 내 오피스는 1분기 자본수익률이 1.12%였다. 그러나 2분기에는 1.29%로 올랐다. 중대형 상가는 1.07%에서 1.31%로, 소규모 상가는 1.02%에서 1.24%로 상승했다. 집합 상가도 0.42%에서 0.8%로 올랐다. 수익형 부동산의 임대 수익이 떨어져도 시세가 오르고 있다는 의미다.
아파트 중심의 고강도 규제가 지속되는 상황에서 저금리로 시중에 풀린 유동성이 대체 투자처를 찾아 수익형 부동산으로 꾸준히 흘러들기 때문으로 풀이된다. 실제 올해 서울의 수익형 부동산 거래량은 예년보다 많은 상황이다.
국토교통부 집계 결과 1월부터 이달 9일까지 서울의 상업·업무용 부동산 매매 거래량은 1만1609건으로 나타났다. 지난해 동기 1만83건 대비 15% 많다. 2019년과 2018년 같은 기간에는 1만건도 되지 않았다.
이 같은 양상은 지속될 것으로 전망된다. 주택 시장 규제가 계속되고 있어 수익형 부동산에 투자 수요가 꾸준히 유입할 것으로 관측된다.
여경희 부동산114 수석연구원은 “재택근무와 사회적 거리두기 장기화로 음식, 유흥 업종에서 폐업이 늘고 임대소득률은 하락한 반면, 주택 시장 규제로 시중 유동자금이 꼬마빌딩 등 대체투자처로 유입하고 서울 땅값도 올라 건물 시세 상승에 영향을 미쳤다”라고 분석하며 “주택 시장 규제와 풍부한 유동성 등으로 수익형 부동산에 투자 수요가 한동안 이어질 것”이라고 내다봤다.
또 “수익형 부동산은 주택에 비해 환금성이 떨어지고 경기 여건에 따른 수익률 부침이 크다”라며 “실익을 꼼꼼히 타진 후 투자할 필요가 있다”라고 조언했다.
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com