[뉴스토마토 박용준 기자] 공공분양주택의 대안모델로 지분공유제가 바람직하다는 연구결과가 나왔다.
3일 서울연구원에 따르면 공공분양주택은 주택도시기금 등을 지원받아 건설·공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 공공주택 중 수분양자에게 소유권을 이전하는 주택을 말한다. 불완전 경쟁 상태에 있는 주택시장에 공공이 개입해 시장 불균형을 해결하고 서민 주거 안정화에 기여하기 위한 목적으로 공급되고 있다.
이 중 토지임대부 주택은 토지소유권을 사업시행자인 공공이 보유한 상태로 주택소유권을 수분양자에게 이전하는 주택이다. 토지는 임대방식으로 40년간 사용할 수 있으며, 토지 임대료는 공공택지 조성원가 또는 감정가액에 3년 만기 정기예금의 평균 금리를 적용해 산정한다.
수분양자는 주택 건물의 분양가격만 지불하고 토지에 대해서는 임대료를 부담하기 때문에, 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 소유할 수 있다. 공공임대주택 공급에 비해 관리 부담이 적은 장점이 있다. 또한, 투기의 원천이 되는 지가 상승에 따른 불로소득을 차단하고, 토지 개발에 따른 이익을 공공이 환수할 수 있는 긍정적인 측면도 있다.
다만 주택의 분양가는 초기에 회수할 수 있지만, 토지비용은 장기간에 걸쳐 회수하기 때문에 사업 초기 공급주체의 재정부담이 가중되는 한계가 있다. 서울에는 LH공사가 총 802세대를 공급했지만 분양 이후 약 4배의 가격이 상승해 최초 분양자에게 개발이익이 귀속되는 문제가 나타나고 있다. 전매제한 기간이 5년으로 짧고, 토지임대료가 조성원가로 산정돼 이른바 ‘로또분양’ 문제가 지적되고 있다.
환매조건부 주택은 공공이 택지를 개발하고 주택을 건설·분양하되, 공공이 환매권을 보유하는 방식이다. 환매 시 공공부문이 매입하는 가격은 분양 시점에 미리 정한 가격을 기준으로 하거나, 최초 분양가에 정상 이자율(국고채 수익률 등)만을 가산하는 방식으로 결정한다.
수분양자는 상대적으로 저렴하게 내 집을 마련하여 안정적인 거주를 보장받을 수 있고, 공급주체인 공공은 토지임대부 방식과 마찬가지로 관리·운영 부담을 줄일 수 있다. 다만 환매조건부 주택은 분양가격이 시세에 비해 낮게 책정되기 때문에 공급자 측면에서 사업 초기 부담금이 늘어날 수 있고, 이는 공급물량을 확대하는 데 걸림돌로 작용할 수 있다. 또한 환매 시 가격을 사전에 확정한 상태에서 주택가격이 하락하면 공공이 재정 부담을 떠안는다.
환매조건부 주택은 수분양자가 주택 소유에 따른 시세차익을 얻을 수 없는 구조이기 때문에 입주 수요가 제한된다. 실제로 2007년 10월 군포 부곡지구가 환매조건부 주택 시범사업지구로 선정돼 415세대를 공급했는데, 분양률은 15%에 불과했다.
이러한 대안으로 떠오르는 것이 지분공유제다. 영국과 뉴질랜드에서 먼저 적용된 방식으로, 주택 소유권을 지분의 형태로 분할해 단계적으로 매입할 수 있도록 함으로써 주택 구입에 필요한 초기 비용부담을 완화하고, 시간이 지남에 따라 점진적으로 해당 주택의 소유권을 확대하는 방식이다. 수요자는 취득하지 않은 지분에 대해서는 일정 수준의 임대료를 납부하며, 추가적으로 지분을 매입하면 납부할 임대료가 줄어든다.
주택 소유권의 지분을 공유하는 형태이므로, 해당 주택을 매각할 경우 공급자와 수요자가 각자의 지분에 해당하는 몫을 나눠 가짐으로써 시세차익은 소유한 지분의 비율에 따라 자연스럽게 공유하게 된다. 지분공유제는 기존의 방식에 비해 주택 구입에 필요한 목돈 마련 부담을 경감시켜줄 수 있으며 주택 매각 시 발생하는 시세차익도 수요자와 공급자가 일정 부분 공유한다.
지분공유제는 수분양자가 주택구입을 위해 지불해야 할 전체 비용(분양가격)을 감소시키지는 못하지만, 장기간에 걸쳐 분할하는 방식으로 부담을 경감시키는 제도라고 할 수 있다. 주택 매각 시점에 공공과 개인(수분양자)이 보유한 지분의 비율로 시세차익을 공유하는 효과가 있다. 자연스럽게 주택의 장기보유를 유도하는 효과가 있다.
이러한 대안적 모델 중 수분양자 비용 경감, 시세차익 환수와 손실 공유 등의 기준에 전반적으로 부합하는 모델로 지분공유제를 주목했다. 연구진은 “개별적인 측면만으로 보면 지분공유제에 비해 더 나은 결과를 보이는 모델이 있지만, 도입·적용에 제한이 될 수 있는 현실적 한계나 부작용이 내재되어 있다”고 말했다.
청약예정자들이 한 분양주택의 입지조건 등을 살펴보고 있다. 사진/뉴시스
박용준 기자 yjunsay@etomato.com