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(동네한바퀴)이지스레지던스리츠가 투자한 5678세대 랜드마크
저렴한 임대료 인기 ‘줄을 서시오’…주력 평형이 중소형 아쉬워
2022-11-07 06:30:00 2022-11-07 06:30:00
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 국내 증시에 상장된 리츠(REITs)는 주로 오피스와 리테일 등 상업시설, 물류센터 등에 투자하고 있다. 오직 이지스레지던스리츠가 유일하게 아파트에 투자 중이다. 이 아파트가 바로 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 더샵 부평센트럴시티다. 
 
더샵부평센트럴시티는 십정2구역을 재개발해 건설한 최고 49층 28개동, 5678세대 대단지 아파트다. 이지스레지던스리츠는 이중에서 임대주택, 정확히는 공공지원 민간임대주택 3578세대(특별공급 716세대 포함)에 투자하고 있다. 나머지 원주민 조합원 몫이 1550세대, 인천시의 공공임대주택 550세대가 동 구별 없이 섞여 있다. 
 
이지스레지던스리츠가 상장하던 2020년 8월엔 이 아파트를 한창 건설하는 중이었기 때문에 실체를 볼 수 없었지만 올해 완공해 멀리에서도 우뚝 선 고층 단지를 쉽게 발견할 수 있다. 지난 5월부터 입주를 시작했으며 임차인들과 조합원들 대부분이 이사를 마쳤다. 
 
아파트 단지를 둘러싸고 초등학교와 중고등학교가 있으며, 보도 10여분 거리에 있는 1호선 동암역을 이용할 수 있다. 이곳에서 급행열차를 타면 서울역까지 45분 걸린다. 열우물경기장, 십정체육공원, 홈플러스 등도 멀지 않고 근처에 주안국가산업단지가 있어 수요를 뒷받침한다. 
 
임대세대가 많다 보니 입주 초기에 상가를 채워주는 역할을 하는 부동산 중개업소가 적어 공실이 많은 편이다. 정문 주변 상가들만 찼다. 공공지원 민간임대주택은 임대차 계약을 아파트가 직접 하기 때문이다. 
 
열우물경기장 주변에서 바라본 더샵 부평센트럴시티 아파트. 멀리에서도 한눈에 들어오는 규모의 단지다. (사진=김창경 기자)
 
단지 남쪽에 배치된 112동이 남향으로 막힘이 없는 데다 초등학교와 전철역에서 가까워 인기가 높다. (사진=김창경 기자)
 
입주 초기인데다 입주장 특수가 적은 임대주택이란 이유로 아직 상가의 공실이 많이 남아 있다.(사진=김창경 기자)
 
 
공공지원 민간임대주택 제도에 맞춰 임대료는 주변 시세보다 저렴하게 책정돼 있다. 일반공급 기준 전용면적 59㎡형 임대주택의 보증금은 1억4500만원, 월세는 44만2500원이다. 전용면적 84㎡형의 경우엔 보증금 2억원, 월세 45만원이다. 멀리 갈 것 없이 같은 단지의 조합원들이 내놓은 일반 매물의 호가보다 낮은 수준이다. 청년과 신혼부부에게 특별공급으로 배정된 세대의 임대료는 주변 시세의 70~85%로 더 낮다. 또한 최소 8년간은 임대료 상승률이 연 5% 이내로 제한된다. 
 
덕분에 인천 중심부에서 떨어진 지역에서 상당히 많은 물량이 한꺼번에 쏟아졌는데도 9월말 기준 임대율이 99%에 달할 만큼 인기가 높았다. 지금은 저렴한 임대료로 들어가고 싶어도 자리가 없어 대기자 명단에 이름을 올려놓아야 한다.  
 
다만 조합원이 소유한 세대와 임대주택은 옵션에서 차이가 난다는 점은 감안해야 한다. 임대세대는 흔히 말하는 ‘깡통’ 주택이라 시스템 에어컨, 오븐 등 옵션이 없다. 
 
또한 임대주택이라는 성격에 맞춰 한정된 땅에 더 많은 세대수를 공급하려다 보니 용적률이 332%로 높은 편이다. 고층 건물에 동간 거리도 넓지 않아 단지 안쪽 동의 저층부는 한낮에도 그늘이 빨리 져 아쉬움이 남는다. 
 
용적률이 높고 세대수가 많아 평형도 중소형 위주다. 흔히 ‘국평’이라고 불리는 전용면적 84㎡형의 세대수가 484세대에 그친다. 84㎡형만 모여 있는 동도 28개동 중 2동 밖에 없다. 동 배치도 안쪽이다. 그에 비해 전용 69㎡형은 1970세대, 59㎡형은 무려 2557세대에 달하며 앞이 트인 남서향, 남향 배치다. 주력이 중소형 평형이라는 뜻이다. 
 
주변에서 찾아보기 어려운 5678세대 랜드마크급 대단지이지만 중소형 평형 위주라는 사실은 참고해야 한다. 이지스레지던스리츠는 공공지원 민간임대주택의 책임 임대차 기간인 8년이 지나면 보유분을 전량 매각할 계획인데, 이때 이같은 약점이 어떤 식으로든 매각가에 영향을 줄 가능성이 높기 때문이다.
  
지금도 전매 제한이 없는 조합원들의 매물로 시세는 가늠할 수 있다. 중개업소에 나온 전용 84㎡형의 매도 호가는 6억~6억원대 중반에 퍼져 있다. 초기엔 6억원대 중후반에도 거래가 이뤄졌다고 하는데 약세장을 무시할 순 없어 호가가 조금씩 내려오는 중이다. 
 
인근에서 내년 6월 완공을 목표로 건설 중인 힐스테이트부평의 경우 전용 84㎡형의 분양권 호가는 5억원대 후반에서 7억원대 초반까지 넓게 퍼져 있다. 더샵 부평센트럴시티가 이보다는 조금 낮은 것으로 보이는데 힐스테이트부평은 초역세권(백운역) 단지인데다 인기 브랜드라는 점에 점수를 더 줄 수 있어 시세 차이가 크다고 볼 수는 없다. 
 
종합적으로 판단하면 부동산 투자자의 눈에는 더샵 부평센트럴시티가 그리 매력적으로 보이지 않겠지만, 이지스레지던스리츠 투자자는 다를 것이다. 리츠가 이 아파트에 투자한 가격이 3.3㎡당 985만원에 불과해 현재 시세(약 1670만원)가 유지될 경우 상당한 차익이 예상되기 때문이다. 부동산 시세가 추가 하락한다고 해도 매입가가 워낙 낮아서 손실을 볼 가능성은 낮아 보인다.
 
이지스레지던스리츠의 IR 자료에 따르면, 자산의 절반을 차지하고 있는 더샵 부평센트럴시티 외 다른 투자자산들도 평가익이 발생해 전체 순자산가치(NAV)는 2903억원에 달한다.(9월말 현재) 4일 이 종목의 시가총액 1066억원의 3배에 가까운 금액이다. 
 
아파트 단지의 정문. 양 옆이 야트막한 언덕이고 정문 부근은 지대가 낮다.(사진=김창경 기자)
 
단지 내 국공립 어린이집. 유치원도 있으며 커뮤니티 공간, 휴게시설 등을 고루 갖추고 있다.(사진=김창경 기자)
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김의중 금융증권부장이 최종 확인·수정했습니다.

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